【英國買房】完整攻略 (2025更新)
英國買房流程和注意事項
１．英國買房前你該知道的事：買房身分、貸款方式、持有成本、交易成本
２．了解英國房地產市場和房價：看房和出價、房產的持有方式、付款方式
３．英國買房流程：Making Offer 出價、Under offer 接受開價、Exchange contracts 交換合約、Completion date 交屋日
４．英國買房諮詢服務
1. 買房前你該知道的事：
英國買房身分
不限，只要年滿18歲，外國人也可以買。
倫敦房價居高不下的原因之一就是這個，有錢了誰都想來倫敦買間房。
但目前並無英國買房移民簽證，外國人無法因為持有英國房產而移民英國。
英國買房貸款
分為自住房（residential mortgage）和出租房（buy to let mortgage）兩種，自住房貸款須繳交本金和利息，出租房BTL可選擇只繳利息不繳本金，滿期再一次繳清。
自住房需有適當的合法居留身分和收入證明，出租房則是取決於房產本身租金收入。
一般來說同樣條件下，貸款利息由高至低依序是：公司持有出租房＞個人持有出租房＞個人持有自住房。
英國房產持有成本
Council Tax
英國房產的持有成本不高，嚴格來說只有Council tax一項，並且這是可以把成本轉給房客的。
Council tax由實際居住在裡面的人負責交，空屋的話屋主負責交。
費用依地方和房子而不同，以倫敦三房公寓來說，每個月的Council tax約100-200鎊。
全職學生、外國全職學生的外國依親伴侶、 未滿18歲者都不需要繳，如果房子裡只有一位符合條件要繳Council tax的話可以打七五折。
保險／管理費
房子本身會保建物險，有些公寓是整棟共同投保。社區大樓等現代建案會有管理費，通常一年數千鎊不等。
公用設施如24小時保全、健身房、室內溫水泳池等也會從管理費中支出。
地租
Leasehold（只有地上權的建物）每年會需要付租金給地主，費用不一。
2022年後規定新建案不得再收取地租，但之前的房子可能還是有地租。
英國房產交易成本
英國房產持有成本不算高，但交易成本就不一定了。
以下指的是英格蘭，蘇格蘭和威爾斯有他們自己的計算方式就不在此介紹。
Stamp duty
印花稅可高可低，取決於房子和購買人的條件。印花稅是照房價的百分比收取的，房屋總價越高，印花稅越高。
如果你是第一次買房，可以享有印花稅減免，2025年3月底前42.5萬英鎊以內免稅，42.5-62.5萬英鎊這個區間交5%印花稅。
要注意的是夫妻一體，如果配偶有房，那你不適用First time buyer的優惠。
並且First time buyer不可在世界任何一處擁有房產，如果你在台灣名下有房產，那同樣不適用First time buyer。
現行的印花稅稅率如下
0- 125,000 0%
£125,001 to £250,000 2%
£250,001 to £925,000 5%
£925,001 to £1.5 million 10%
超過 £1.5 million 12%可用英國政府的印花稅率試算網頁來計算
如果這不是你/你和配偶名下的第一間房，那以上稅率還需要額外多加5%，最高稅率可達17%。
有個例外是如果你是打算換房，但先買了新的舊的卻還沒賣。這種情況下，只要你在36個月內把舊房賣掉，可以申請退回那多繳的5%。
需要注意的是印花稅必須在交屋完成後以＂現金＂（放在你銀行戶頭裡的錢）付給政府，在購買房產時務必把印花稅這筆支出計算進去。我知道有人印花稅付了台幣八位數的，這筆錢要多起來也是可以很多。
上圖是當你買入40萬和一百萬的房產時依照身分所需要交的印花稅金額試算（適用到2025年3月底）
First time buyer，首購定義：你此生在全球各地名下從未擁有過房產
Main residential 自住換房：你曾經擁有過房產或現在有但要賣掉再買，買入這間房後你名下依舊只有一間房
Additional/ company：買第二套房或是用公司名義持有房產，印花稅在原稅率上多加5%
海外買家，定義為過去12個月中不曾在英國居住滿183天：在以上稅率上再多加2%
2.了解英國房地產市場和房價：
看房和出價
每個人買房的需求和條件因人而異，先釐清什麼是自己最想要的、不可妥協的，再來尋找符合心目中條件的房。
例如有小孩的家長，學區就很重要。我第一間房子是投資兼自住，地點我選擇不缺穩定租客的大學附設醫院旁邊，出租房買在學校附近總是會有學生來租的。
英國常用的兩個看房網站是Rightmove和Zoopla
我基本上沒看過新建案，新建案是另一回事，以下討論的都不是新房子的情況。
關於我為什麼在英國不買新建案，我在連結文章中有說明。
如果是第一次接觸的仲介都會先問基本資料，名字、電話、email、預算、房型、付款方式、地段等等，這些差不多是基本問題，每家仲介都有問。
這邊不流行講坪數，都是問你(至少)要幾個房間，house or flat？
問完之後就是約時間看房子，有些時候仲介可以馬上答應時間，有些時候仲介要跟屋主喬再回電。禮拜天他們不上班，會約看房都是一到六。
實際看房的眉角很多，這又很因人而異，和個人需求也有關。
例如暖氣是哪一種？ House用瓦斯比較多，新的flat可能用電的，屋況不好沒有central gas heating的我也看過。
窗戶是一層還是兩層？這在冬天保溫能力差很多。EPC上也會註明這間房子的能源等級以及可以改善到哪裡。
房子本身有沒有肉眼可見的裂縫或歪斜？ 天花板跟牆壁有沒有滲水痕跡？ 門框、窗框有沒有歪斜或是扭曲？
房子本身有沒有chain？ 有的話chain是多長？
Chain指的是屋主一買一賣，要把手上的舊屋賣出才有錢買下一間屋子。
在房市交易不熱門的地方有chain可能還可以，如果是在倫敦這種一級戰區，有chain很難競爭的過其他買家，因為交易時間會被拉長，chain越長變數越多。
英國房產的持有方式
英國房產有兩種持有方式，freehold和leasehold
Freehold常見於house，你買房的同時也擁有土地所有權。
Leasehold則是只買一定年限的使用權，時間到了要還給地主或是付一筆延長費用給地主延長租約，台灣稱作地上權。
常見於新建案或是本來就蓋成公寓的舊建築，Lease最長可到999年。
有時會看到一些精華地段的房產特別便宜，這些常是因為leasehold年限太短，而更新這個年限太貴所以打好幾折賣。
通常leasehold年限小於70年的會被視為short lease，在銀行貸款或是賣屋上都比較不利。
還有一種是share of freehold，你擁有部分的土地。這種情形發生在house改建成flat，那就是flat的所有人共同持份這塊土地。
付款方式
我當過現金買家也經歷過貸款。對急著脫手的賣家來說，現金買家當然是最好最快的方式，強調自己是現金買家也可以增加談判籌碼。
但仲介不一定愛現金買家，因為透過推薦mortgage broker他們有時會另外收到抽佣。
我殺過價也加過價，第一次買房因為是在鄉下，競爭者少。我靠著強調自己是現金買家，可以立刻付款砍了還不錯的價錢。
我是找人當黑臉，對方喊價時就說我還無法決定要跟家人討論一下，強調我真的很喜歡這間房但家人覺得太貴能不能再便宜一點？或是我們各退一步oo價錢可以嗎？不行就說我做不了主明天問過再討論，用時間去換空間。
第二次我們有貸款但沒有chain，我知道這間房的開價低於市價，屋主急著脫手。我下offer時直接加價五千鎊以示誠意，同時在心裡設了一個兩萬五的上限，要是屋主想往上喊我是願意再加的。
我無法證實仲介當初說還有另一組現金買家也在出價是真或假，但結果就是我們買到了～～
我也給過asking price，當我知道對方開價已經低於市場價格，物件又符合我設定的條件我就直接出對方要求的價錢了！
那間房六個月後在Zoopla的初步估價漲了30%，證明我當初判斷它開價低於行情無誤。
有些地方是買方市場，可以慢慢挑。但像倫敦多半時候是賣方市場，該出價的時候積極一點主動加價我是願意的。並且就算加價後我們買的還是低於市價不少，多次的買房經驗也證實我蠻擅長發掘低於市場價值，從而帶來高回報的那些房產物件。
買房也真的需要緣分，如果已經釋出誠意爭取過了還是無法，那就是和這間房子無緣，一定會有下一間更適合的在等你的。
3.英國買房流程：
接下來要來說我覺得整個買房過程中最煎熬的階段
⭢ 從under offer到exchange contract期間的這段等待期
Under offer 接受開價
當你的出價屋主接受後就會進入under offer階段，這時你要開始找律師（solicitor 事務律師），跑各種程序。
英國並沒有斡旋金制度，在你下offer到簽約交換合約之前的這段時間，你想反悔說不買或是賣方想反悔不賣了都是可以的。
你想早點簽約付訂金、早點結束這段不確定期間也不行，因為要等律師跑完所有流程、給你看過所有該看的資料，確認你完全同意房屋狀態真的要買才能走到下一步簽約。
如果在這階段有任何一方反悔pull out，那整個買賣就破局，房子會再重新回到市場上。
這段期間最快也要六周，8-12周都算很順地的了。2024年Rightmove統計平均從接受offer到交屋是152天！
有銀行貸款的話房屋結構鑑定必做，銀行要知道你買的房子不會倒掉才會貸款給你。現金買家這就不強制，反正房子是自己買的責任自負。
我們買其中一間房時還有另外有加做damp survey，因為老房子有些疑似滲水的痕跡，做了確認一下比較安心。有時賣家和仲介會提供一個簡易版的鑑定報告，但要詳細版還是要買方出錢去做這些報告。律師也會在各個階段收取他該階段的服務費，這部分就看律師而定。
買方律師會調出一大堆報告給你，包括房子的地籍圖、淹水風險、氡氣含量（不要懷疑，真的有這份報告）、防火措施、教堂稅、還有像我們是買house改建成的公寓，所以會有整棟樓的開會紀錄、管理公司紀錄等等一大堆。
不清楚的部分則由我方律師負責去問賣方律師，我們的律師曾經洋洋灑灑列出25點問題去問賣方律師，賣方律師去跟房仲抱怨，房仲跑來跟我們抱怨。
我們回房仲說那我要回什麼？我們律師在做他該做的工作而已啊～🤷🏼♂️
這間房從下offer到簽約整整六個月！😱這六個月都處在不確定狀態中，完全不知道買不買的到。
我們可以不買，同樣的簽約前賣家也可以隨時抽手不賣，不確定性很高。英格蘭約有三分之一的offer accepted最後失敗的。
Exchange contracts 交換合約
簽約時要付頭期款，也就是訂金。我之前現金買時是簽約直接付清房款，貸款的話就是付頭期款，剩下的銀行會在交屋那天付給賣方。
簽約之後才是進入有合約保障的狀態，買賣雙方都不能隨意反悔，不然訂金會被沒收。簽約時會設定交屋日期，通常設定在兩周左右。
這時律師也會列表告訴你還要付哪些錢，頭期款和印花稅等等都是轉給律師由他們去處理。
Completion date 交屋日
交屋當天反而是意外的平靜，房仲會打電話跟你說幾點可以過去領鑰匙。時間到去房仲辦公室簽名拿鑰匙手續就算完成。
從今天起房子就是你的了，恭喜！🎉🥂🎆
4.英國買房諮詢服務：
我是YL，英國房東十二年，資深英國房產投資人。ＭANEA房產專業資格認證，我提供諮詢服務和線上房產課程，想要在英國置產買房或是對英國房產有興趣都歡迎按鈕預約我的初步免費諮詢