買房一定要開槓桿？如何運用貸款加速資產增長！
在房地產投資中，「槓桿」是一項極為關鍵的策略，能夠幫助投資者以較少的自備款迅速擴大資產規模。本文將從英國房產投資的實戰經驗出發，解析如何利用銀行貸款槓桿，在房價上漲的趨勢中實現資產增值，並對比自住型與投資型貸款的差異，讓你了解如何選對房產、把握投資時機。
槓桿在房產投資中的重要性
利用槓桿，投資者可以用銀行資金進行購房，僅以部分自備款啟動投資。舉例來說，假設你以 25% 的頭期款購入一棟 100 萬的房產，貸款部分為 75 萬。當房價翻倍至 200 萬時，你的貸款金額保持不變，這時你擁有了 125 萬的資產增值，其中僅有 25 萬是你最初的投入。透過轉增貸（remortgage）的操作，你可以把這筆新增的 equity（淨值）拿出來，進一步投資更多房產，實現從一間房變成多間房的投資效應。
槓桿非常重要的前提是
你要買到會漲價的房子！
你要買到會漲價的房子！
你要買到會漲價的房子！
很重要所以說三次！
英國房貸種類與差異
在英國，房貸主要分為兩種：
自住型貸款
適用於購買自住房，頭期款5-10%起。此類貸款要求同時償還本金與利息，利率一般較低。
投資型貸款（Buy-to-Let）
針對出租房市場，通常需要 25% 或更多的頭期款。這類貸款可以選擇interest only（只需支付利息，暫不償還本金），每個月房租收入扣掉貸款利息尚有餘額，輕鬆達成正現金流，買越多賺越多～
房價上漲與槓桿效應的結合
房價在大多數國家都呈現上升趨勢，英國房價記錄也是漲多跌少，倫敦的平均房價約為 60 萬，而全國平均則在 30 萬左右。儘管 2007–2008 年的金融風暴或近期疫情的短暫調整，但長期來看，房價總體還是上漲的。因爲如此，利用槓桿操作能讓投資者在房價增長的情況下，加速資產增值。
英國和倫敦七十年來歷史房價
案例分析：從 100萬房產到多倍資產
以一個簡單的模型來說明槓桿效應，假設你有一百萬資金要做房地產投資，這時有兩種選項：
選項一，以現金買入價值一百萬的房產
房產價格：100 萬
自備款：100 萬
貸款金額：0
選項二，以25%自備款買入價值一百萬的房產四間
房產價格：100 萬*4 = 400萬
自備款：100 萬
貸款金額：300萬
選項一為不開槓桿，全現金買房
選項二為自備二成五頭期款買房
2025年2月英國央行利率4.5%，假定BTL貸款利率為5%，而出租投報率為7%。
我自己在倫敦投報率就做得到超過7％了，非倫敦區找到良好物件投報率要到8-10％都是可預期達成的
以下是簡化模型，不考慮稅金和其他開銷部分，稅金情況因人而異
選項一：
年租金收入是70,000，年貸款支出是0
選項二：
年租金收入是280,000，年貸款支出是150000，年淨收入是130000，幾乎是選項一的兩倍
接著來看房價翻倍後的變化
選項一：
當我持有一百萬的房子，房價翻倍後我的資產跟著翻倍來到兩百萬。此時資產淨值：兩百萬。我用一百萬翻了一倍變成兩百萬。
選項二：
四間房都從一百萬變成兩百萬時，我的資產總額增加到八百萬，但是貸款沒有跟著增加，依舊是三百萬，此時我的資產淨值是八百萬減三百萬，來到五百萬。換句話說，我用一百萬的投入，去「撬動」了五倍槓桿，把我的資產放大成五倍。
轉增貸與再投資
接著我可以繼續利用這筆 equity，透過轉增貸，將部分資金釋放出來，再投入到下一個房產，從而達到「一間變兩間、兩間變四間」的效果。這就是槓桿操作的核心優勢：用銀行的錢實現資產倍增。
選項一和選項二比較就能看出貸款是如何放大資產增值的
為何不建議購買新房？
與具備潛力的二手房相比，新房的增值空間通常較為有限。新房的價格多由開發商事先設定，未來的市場波動空間相對較小，無法像具備良好地段與潛力的二手房一樣，隨著市場回暖實現大幅升值。因此，對於追求槓桿效應與資產快速增值的投資者來說，買會漲價的房子是最重要的！
槓桿的風險與應對策略
雖然槓桿能夠放大投資收益，但同時也意味著風險會成倍增加。在運用銀行資金進行房產投資時，投資者必須認識並管理以下幾項主要風險：
房價波動
如果市場走弱或遭遇經濟衰退，房價可能下跌，導致資產價值減少，甚至出現負資產現象。投資者應在購房前做好市場調查，選擇具備增值潛力與抗跌性的地區。
利率上升
貸款利率的上升會增加每月還款壓力，影響現金流和投資回報。為此，選擇固定利率貸款或適度分散浮動利率風險，能夠幫助穩定每月支出。
轉增貸難度
很多人沒有意識到的一點是銀行貸款給你是會看你的年紀的，它會看你還有多少年可以償還款來決定借款年限。房產市場的波動周期又長，是需要靠長期持有來實現獲利的，能在越早的人生階段上車，表示越有可能靠長期持有來實現資產增長
現金流
如果租金收入不足以覆蓋貸款利息、管理費用以及其他持有成本，可能會導致現金流出現短缺。還有稅收結構也會讓你的成本增加，事先了解你有那些選擇，有哪些開支要付很重要！
市場流動性
在急需資金變現時，房產市場未必能迅速提供流動性，這也可能影響到整體投資計劃。多元化投資組合及保留一定比例現金，有助於提升財務靈活性。
結語
利用槓桿進行房產投資，不僅能放大資產增值效應，更能在長期持有中，藉由房價上漲與通貨膨脹的雙重作用，實現資產倍增。
我是YL，英國專業房產投資人與資深房東，如果你正考慮如何從第一間房開始，逐步建立自己的房產投資組合，我提供線上專業深度課程幫助你做出最佳化決定，歡迎預約我的免費諮詢了解更多。
